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  《每日經濟新聞》記者在采訪過程中發現,已經發佈的各地實施細則有個共同的特點,就是將房價漲幅普遍與居民人均可支配收入的實際增長速度掛鉤。

  中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,對比上海和北京的相關規定,深圳這一表述顯得相對簡單。相比之下,對於若未能核定房屋原價值,該如何計征個稅;房屋自用 超過5年,是否計征個稅等內容,深圳並未作出細致表述,其可操作性有待進一步觀察。

  該店長認為,銀行房貸利率比較@未成年房屋貸款成功案例分享從之前的政策導向來看,大傢都揣測到瞭這些細則的大致內容,該過完戶的都已經過戶瞭,對於現在細則的出臺,大傢都很平靜。

  "房產中介機構和房產經紀人員教唆、協助購房人偽造證明材料,規避限購措施,騙取購房資格的違法違規行為;對涉案房地產中介機構和房地產經紀人 員,可暫停網上銷售、責令停業整頓;情節嚴重的,依法吊銷營業執照和經紀執業證書;涉嫌犯罪的,按照規定移送司法機關追究其刑事責任。"

  如果以此來推算,北京 "二手房"市場房價下降的空間將更加窄。

  3月30日,京版"國五條"地方細則在沉寂瞭近一月後終出臺,瞬間冰封瞭沸騰的二手房市。

  【作者: 楊羚強 鄢銀嬋 查道坤 李彪 尚希 王傑 徐學成】

  二套房甚至民間信貸房貸設定缺錢急用哪裡借錢三套房 (及以上)的信貸政策是否會就此收緊?《通知》中的表述為,"銀行業金融機構要嚴格執行第二套(及以上)住房信貸政策"。

  同策咨詢研究中心總監張宏偉認為,上述措施的目的仍在於打擊投資,特別是二手房交易20%增值稅,可能會在短期內將投機性的購房者或投機客擠出房地產市場,轉向其他領域。

  除瞭房產交易量,房租的變化也是社會關註的焦點話題。

  宋丁認為,相關的信貸政策,深圳市可能會在未來根據市場情況作出動態調整。

  是否執行"國五條"關於"20%個稅"的規定?深圳用"嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定,充分發揮稅收政策的調節作用"這句話來表達瞭自己的態度。

  "包括保障性住房及中小型商品房用地比例不低於總供應量的70%,嚴格限制容積率小於1的大戶型住宅項目開發,樓面地價不超過當期房價的三分之 一等內容,都強化瞭土地在樓市調控中的作用。"緯聯地產市場經理王波認為,監管方出臺這類規定與近期重慶土地市場競爭激烈有一定關系。

  按照細則要求,在轉售 "二手房"時,將嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅。實際上,這20%的所得稅將由誰掏腰包也將存在質疑,依照細則規定,應該是由"二手房" 買賣中的賣方承擔,但是,上述店長稱,國傢收取20%的個人所得稅,按照以前的購房"潛規則",雖然是寫著賣方的名,但是基本上還是買方出錢。

  3月31日晚間,合肥市也出臺瞭貫徹落實"國五條"細則的通知。不過,此次合肥市國五條細則並無多大亮點,其中關於全面限購、提高二套房首付比例、二手房20%交易個稅都未提及。

  城市年輪中國機構董事長張文彪認為,廈門出臺的該細則比較符合廈門城市特點,目標明確要解決房價過高和居民收入增長跟不上之間的矛盾,同時將全年土地供給計劃如此全面詳細地公佈,也是首次。

  "短期內成交量肯定會下降很多。"他告訴記者。他認為,房價還是供需關系決定的,但是供需上還是買的人比賣的人多,供需關系沒有改變的話,短期內房價幾乎不可能降。

  上海:九部門參與樓市調控 或為歷次之最

  昨日(3月31日),廈門市國土房產局公佈瞭廈門市2013年年度新建商品住房價格控制目標的通知,要求以統計部門發佈的價格統計指標為依據,廈門市2013年年度新建商品住房價格指數同比漲幅低於城鎮居民人均可支配收入實際增長幅。

  居民人均可支配收入是逐年增長的,以深圳為例,官方數據顯示,2012年深圳居民人均可支配收入為40742元,扣除價格因素實際增長 8.6%,而從2006年開始的"十一五"時期,深圳市居民人均可支配收入的年均增長速度達到8.5%,2011年的增幅則進一步加大,達到12.7%。 業內人士認為,盡管這一規定與外界此前 "可能與GDP增速掛鉤"的猜測有所出入,但似乎仍然給房價一定的上漲空間。

  北京市住房和城鄉建設委員會宣佈,2013年3月31日零時至4月7日24時,本市房地產交易系統進行升級調整,其間暫停購房資格申請、審核及網上簽約。系統升級調整後,購房資格審核機構在10個工作日內反饋審核結果,新政顯然沒有給買賣者留出足夠的窗口期。

  官方數據顯示,2012年深圳居民人均可支配收入為40742元,扣除價格因素實際增長8.6%,而從2006年開始的"十一五"時期,深圳市居民人均可支配收入的年均增長速度達到8.5%,2011年的增幅則進一步加大,達到12.7%。

  是否提高二套房首付比例?深圳市並未給出具體的解釋,僅表示"人民銀行深圳市中心支行可根據我市年度新建商品住房價格控制目標和政策要求,在必要時候調整第二套住房貸款的首付比例和利率",這一表述與北京和上海如出一轍。

  合肥:已備案商品房3個月內不得漲價

  合肥房地產行業一位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示,合肥國五條細則之所以沒有像北京和上海那麼嚴苛,原因主要是合肥市作為二線城市,在政策上面會有些拿不準,還有就是作為地方政府,或許也不希望政策過於嚴厲。

  "北京的成交量肯定會降下來,投資性購房基本被杜絕,但是,短期內房價幾乎不可能下降。"談及此處,一位在中介行業摸爬滾打瞭十多年的某門店店 長昨天 (3月31日)在接受《每日經濟新聞》記者采訪時如此認為。前一段時間還有一些投資性購房,但是近期已經沒有瞭,投機投資性購房肯定能夠被遏制。

  同時發佈的《2013年廈門市經營性用地出讓計劃》顯示,廈門市將進一步加大對普通商品住宅用地供應量,今年計劃出讓62幅地塊,供應土地面積 342萬平方米,建築面積約754萬平方米。供應土地面積較2012年增長20%。商品住宅用地供應土地面積184萬平方米,與去年的87萬平方米相比, 增長一倍多。

  在"國五條"出臺之後,業內很多人士都認為,由於擔憂20%的個人所得稅,很多房東被迫與房客終止租房合同,試圖盡快出售房源,從而導致租房市場出現緊張,導致北京房租的快速上漲。

  《通知》要求,重慶主城九區新建商品住房價格增幅要低於城鎮居民人均可支配收入實際增幅。而據重慶市統計局數據,2012年該市城鎮居民傢庭人均可支配收入22968元,同比增長13.4%,這一增長幅度也將成為今年重慶主城區房價漲幅的紅線。

  事實上,上海此前對閑置土地、捂盤等行為出臺的政策也有類似的描述。但中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示,上述政策和以往最大的不同,就在 於現在是金融、工商、國土等多個部門都將參與到執法中。隻要出現捂盤、囤地的行為,不僅國土和房管部門會進行處罰,金融、工商、財稅也會參與,這樣一旦一 個項目被視為囤地,其他項目也會受到牽連,對房企來說,這無疑是一個警告。

  《通知》指出,"根據我市(深圳市)年度經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等情況,確保2013年全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度"。

  對於確保2013年合肥市年度新建商品住房價格增幅不高於合肥市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅。合肥學院房地產研究所副所長凌斌對記者 說,2012年合肥市區商品住宅銷售均價為6205.63元每平方米,同比增長瞭4.63%,合肥今年完成控制目標應該不是很困難。

  合肥國五條細則規定,一是進一步穩定新建商品房價格,要堅決貫徹落實國傢和省各項宏觀調控政策,確保2013年全市年度新建商品住房價格增幅不 高於本市城鎮居民人均可支配收入的實際增幅;二是加快推進保障性安居工程建設,完成全年新開工3.9萬套保障性安居工程建設任務;三是增加普通商品住房及 用地供應,2013年住房用地供應總量原則上不低於前五年平均實際供應量;四是加強房地產交易秩序監管,嚴肅查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假廣告 等違法違規行為;五是嚴格執行商品房價格明碼標價規定;六是加強房地產市場信息披露與輿論引導。

  深圳:細則比較"溫柔"給瞭房價上漲空間

  不過,在短時間之內,北京市"二手房"交易將出現冰凍期。上述店長告訴記者,越是手上有房的人,對政策越是敏感,在細則出臺之前,很多"二手房"交易已經聞風先動瞭。

  據瞭解,鏈傢地產市場研究部統計,截至今年3月26日,北京市3月份二手住宅成交37247套,與前兩月同期相比,分別上漲瞭1.4倍和3.5倍。同時,相比2012年同期則上漲223.1%。預計3月全月二手住宅成交量或破4萬套,達到2009年以來的最高值。

房價與居民收入增長掛鉤 國五條遇 化骨綿掌

  和北京、廣東的地方細則相比,上海對於限購造假的處分,可以算得上是最為嚴厲的。

  北京:實施"一刀切"稅收轉嫁苗頭已出現

  今年3月,北京市統計局和國傢統計局北京調查總隊公佈,2月份的居住價格同比上漲8.6%,環比上漲1.3%,其中建房及裝修材料價格持平,但住房租金同比上漲9.4%。

  而實際上,房租的波動可能主要是受春節的季節影響,受"國五條"出臺影響較小。上述店長對《每日經濟新聞》記者說:"有人說受'國五條'出臺影響,北京房租會上漲,但是,(其所在的東城區部分地方)今年房租價格我沒有看到上漲,幾乎和去年持平,有些地方還略有下降。"

  此外,關於第三套房(及以上)的信貸政策,北京市指出"繼續暫停第三套及以上住房貸款發放",上海則規定"嚴禁發放第三套及以上購房貸款",但深圳在細則中則未提及。

  盡管這一規定與外界此前 "可能與GDP增速掛鉤"的猜測有所出入,但在宋丁看來,似乎仍然給瞭房價一定的上漲空間。

  雖然這份《上海實施意見》已經頗為詳細,但接受記者采訪的多數業內人士說,各部門應該會就這一《上海實施意見》再制訂進一步的部門實施細則,而最終的政策實施效果,也將取決於這些部門出臺的部門細則。

  其中嚴格執行商品房價格明碼標價規定,對已經備案的商品房價格在3個月內不得向上調整。上述業內人士對此表示,"這一規定實際上就是控制瞭開發商的漲價行為,一旦開發商越過這條紅線,那麼漲價申請就有可能被物價部門駁回。"

  在此次合肥的國五條細則中,未對二手房20%個稅落地,在全面限購、提高二套房首付比例等方面都未提及。

  《上海實施意見》規定,對發生違反限購政策、捂盤惜售、閑置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規行為的房地產企業,各有關部門要按照各自職責, 在網上簽約資格、土地競買、開發項房屋2胎代辦利率多少免費諮詢試算目貸款、批準上市、融資等方面予以處罰和限制。稅務部門要進一步加強土地增值稅的征收管理,嚴格按照不同銷售價格,確定 預征率,並嚴格按照有關規定,進行清算審核和稽查。

  廈門:商品住宅用地供應面積增一倍

  3月30日,上海出臺地方版"國五條"細則--《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》(以下簡稱 《上海實施意見》)。雖然《上海實施意見》總共隻有六條,但覆蓋七大領域,參與執行的部門,除瞭住房保障和房屋管理局、規劃和國土資源局外,還包括發展改 革、金融、財政、稅務、人力資源社會保障、工商、公安等七大部門,參與執法的機構或是歷次樓市調控之最。

  此次目標與2011年有兩點不同:一是上次目標為新建住宅,本次目標為新建商品住房 (不含保障性住房);二是上次目標是與GDP和人均可支配收入增長幅度比較,本次目標是與城鎮居民人均可支配收入實際增長幅度比較,要扣除CPI上漲因素,且比較直觀,便於理解。

  廈門國土房產局還表示,將嚴格執行限購限貸政策、稅收政策和差別化信貸政策,增加普通商品住房及用地供應,加快保障性安居工程規劃建設,健全房 地產市場運行和監管機制;同時將繼續采取切實可行的措施,加強商品住房定價指導,並將聯合有關部門開展對房地產市場秩序和房屋中介市場的專項檢查治理工 作,整頓和規范市場秩序,嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為。

  除此之外,在限購、限價等調控政策上,深圳僅表示"要繼續嚴格執行國傢、省、市商品住房限購措施",並未明確收緊。

  據業內人士王先生介紹,廈門目前對於二套房執行首付六成,貸款利率上浮10%的政策,而接下來二套房貸或將要求首付達到七成,而利率或上浮30%。

  昨日(3月31日)18時許,深圳公佈 《深圳市人民政府辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)共列出瞭8條主要內容。

  "去年上半年廈門島內一手房價均價約2.3萬元/平方米,今年已經達到3萬元/平方米,全市一手房年均漲幅30%以上。"廈門地產評論員程凌虛 表示,去年廈門市城鎮居民人均可支配收入實際增長約13.6%,剔除價格上漲等因素影響,以增長10%計算,今年廈門一手房價漲幅要控制在此區間內,任務 頗艱。

  業內人士認為,廈門"國五條"細則雖然提出瞭具體的控制目標,但和京、滬細則相比,要溫和很多,其中關於"賣房增收20%個稅"等內容並未明確提及,對於廈門樓市後市影響或將不大。"廈門樓市量價齊升的交易狀況或將慣性持續。"張文彪說。

  重慶:強化土地供應市場的調控作用

  3月30日,重慶市人民政府公眾信息網刊發的 《重慶市人民政府辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》),主要從限漲、限貸、兩成征收房產轉讓所得稅等方面進行調控。

  昨日(3月31日),《每日經濟新聞》記者註意到,同"國五條相比,重慶地方版的相關細則更為嚴格。不過,《通知》中包括"地價不能超過房價三分之一"等內容早在2009年已經執行。

  宋丁給出的第一判斷是,"這意味著此前的信貸政策並未作出調整"。他指出,這意味著深圳仍將按照原定的二套房"6成首付"的規定來執行。

  記者註意到,在限貸方面,此次出臺的細則並未出現市場盛傳的 "將二套房首付比例提高到七成"的規定,僅要求嚴格執行二套房信貸政策,並暫停發放居民傢庭購買第三套及以上住房貸款。

  不過,《通知》也表示,如果重慶主城區新建商品住房價格出現上漲過快、上漲幅度超過房價控制目標時,可在國傢統一信貸政策基礎上,進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。緯聯地產市場經理王波就此認為,重慶二套房首付比例仍存在上調的可能。

  多位業內人士認為,重慶此次細則的一大亮點,在於強化瞭土地供應市場的調控作用。

  《上海實施意見》規定,要嚴格執行商品房預銷售各項制度規定,進一步嚴格執行"一房一價"、明碼標價,商品住房銷售方案備案審核等規定。對預銷 售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的,可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發預售許可證。對擅自超過備案價格銷售,違反明碼標價,"一房一價"規 定的,采取暫停網上簽約等措施,並依法嚴厲查處。

內容來自sina新聞

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-01/08062001685.shtml
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