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盡管三亞市早在2004年就決定啟動海棠灣的開發，但直到2007年海棠灣才出讓瞭第一塊土地。2009年，隨著國傢將海南定位為國際旅遊島這一重大利好政策的出臺，特別是"亞洲最大免稅商店"最終選址落戶於海棠灣後，海棠灣的開發才進入真正的高潮期。但作為國內稀有的奢華級度假區，海棠灣的未來必將被賦予無窮的想象空間。
至於海棠灣的投資中是以中資還是外資為主，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說很難統計，"有些項目是中資的，但也有外資參與合作，因為股東結構是全球的，所以外資究竟占多大比例，也難以統計。但無論是中資還是外資，實際運作項目的主體都在三亞註冊瞭實體公司。"
酒店走廊
三亞擬建奢華度假區海棠灣 稱5年間趕上亞龍灣
對於三亞人來說，在擁有瞭國內唯一的"國際旅遊島"國傢級身份之後，建設成"世界著名、亞洲一流"的國際熱帶海濱旅遊城市是其《三亞市城市總體規劃(2008-2020)》的目標。讓實現這個目標如虎添翼的是三亞旅遊規劃圖上新出現的一個奢華級高端休閑度假區--海棠(資料、團購、論壇)灣綜合度假區。
"如果用一句話來推介海棠灣，那就是'中國國傢海岸，世界度假天堂'。這既是海棠灣的旅遊規劃定位，也是海棠灣的開發建設目標。" 三亞市副市長、海棠灣管委會主任鄧忠對《中國經濟周刊》介紹說。
"2012年，海棠灣的投資就占到瞭整個三亞市的四分之一還多，首次突破100億元，達到116億多元。"鄧忠副市長透露的這幾個數字，一下打開瞭人們對海棠灣綜合度假區的想象空間。
"三亞主城區已經開業的免稅店，2013年春節期間單天購買力最高超過瞭3000萬元，而且此購買力還是在人均次限購8000元人民幣的前提下。" 吳鐘斌副主任解釋說，政府希望通過海棠灣免稅店來緩解市內單體免稅店的壓力，為旅遊產業鏈帶來更多的空間。
截至目前，海棠灣的酒店開發已累計投資400多億元，已有7傢品牌度假酒店開業，客房總量已近3000間。
"海棠灣濱海酒店帶2016年前後絕大部分開業後，在22公裡長的海岸線上，規劃如此高端、國際品牌酒店如此集中、檔次如此之高、度假元素如此齊全，可以預見，海棠灣將成為世界上少有的國際品牌酒店最集中的走廊。"吳鐘斌說。
作為國際旅遊島，常規的旅遊定位和旅遊項目顯然無法滿足人們對其國際化的想象。因此，一些旅遊資深人士大膽猜測：海棠灣未來是否會允許賽馬、博彩等國際上通行的高端旅遊區的常設項目？
啟動初始，三亞就邀請瞭美國、法國、西班牙等海內外知名的設計公司進行概念規劃。"其中，一傢公司提出的'國傢海岸'設計理念讓大傢眼前一亮，經過一系列相關流程後，海棠灣的旅遊定位最終確定瞭'國傢海岸'概念。"海棠灣招商局局長表示。
一踏入三亞，機場內的廣告幾乎全是高檔海景公寓和別墅；進入酒店房間打開本地電視頻道，播放的內容不是高爾夫比賽，就是帆船比賽；在三亞港的鴻洲遊艇碼頭，停泊的近百艘的豪華遊艇，價格從人民幣幾百萬元到3億元......
已於2012年開業的海棠灣喜來登酒店的駐店經理黎紋良說，隨著知名度的提升，營銷力度的進一步挖掘，今年酒店住房率預計達48%左右，基本達到開業初的預期目標。
"在三亞房貸桃園大園房貸，你如果沒有一艘遊艇或帆船，如果不是某個遊艇或帆船俱樂部的會員，你都不好意思說你是富人。"這是最近流行的關於三亞的一個段子。
在此背景下，三亞市政府決策提速海棠灣開發。如原計劃2014年開業的亞洲最大免稅店--三亞海棠灣國際購物中心，已經改為2013年年底就完工並試運營。
在投資界看來，海棠灣綜合度假區的開發機會也是三亞大規模投資的絕佳機會。面對蜂擁而至的海內外投資者，三亞政府顯得異常冷靜、理性，"海棠灣開發招商壓力不大，相反需要挑商、擇商。"鄧忠副市長對《中國經濟周刊》說。
海棠灣的開發架構為政府作為一級開發，其行政構架從2007年正式成立，成立國有開發公司，負責整個區域內的水、電、路等的公共配套建設。
濱海一線品牌度假酒店帶、亞洲最大免稅店、24小時營業的夢幻不夜城......這些聽上去就讓人沸騰的高端匯聚在此，使海棠灣幾乎一夜之間成為國內高端旅遊休閑度假的代名詞。
目前似乎已經沒有什麼可以阻擋人們對三亞旅遊度假的向往和熱情，即使是在2013年春節期間，央視在黃金時間連續曝光三亞旅遊的種種宰客行徑，三亞旅遊潮依然是熱浪滾滾，特別是其高端旅遊市場以前所未有的態勢加速襲來。
除瞭亞洲最大免稅店的誘惑力，從三亞的整體旅遊設施看，海棠灣綜合度假區的最大魅力之一，應屬其高檔酒店板塊。"海棠灣的高檔酒店建設規模，僅用5年時間就快趕上亞龍灣20年的發展。"吳鐘斌形象地比喻道。
在海棠灣的規劃中，將濱海一線的最佳地段劃定為"酒店帶"，規劃建設32傢國際知名品牌酒店。這些品牌包括豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、萬麗、凱賓斯基、威斯汀、洲際、索菲特、君悅、香格裡拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亞特蘭蒂斯、華爾道夫、文華東方、麗思卡爾頓、萬豪、皇冠假日、溫德姆至尊等等。
海棠灣投資占三亞市1/4
海棠灣是三亞東疆門戶，是三亞著名的五個海灣之一。相比於三亞灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣，海棠灣的旅遊開發建設相對滯後。
海棠灣也因此擁有瞭後發優勢--開發晚，但起點高。
為瞭滿足不同旅遊人群的高、中、低旅遊需求，除瞭沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規劃建設中端酒店，三線地段建設具有當地特色的風情小鎮，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。
BT建設模式引關註
在海棠灣現場采訪中，5個風情小鎮因其設計風格和其背後的BT建設模式引發瞭媒體和學界的特別關註。
據介紹，海棠灣鎮95%以上人口都集中在整個鎮三分之一的面積上。根據海南省委、省政府的戰略部署，在"十二五"期間實現海棠灣撤鎮設區。全鎮總人口大約5萬人，基本要實現挪地居住。這是一個相當浩大的工程，於三亞甚至海南來說，都是史無前例的。
海棠灣在沿國道兩側交通較便利的地方根據不同地形特色，建設宜居宜住、宜商宜旅的風情小鎮，就近安置附近居民。全鎮有22個村委會，全部搬到風情小鎮裡居住，每信用貸款房貸利率比較缺錢急用哪裡汽車貸款個小鎮規模1000人到幾千人不等。這是一個"雙變"的課題，從農村到社區，從農民到居民，尤其後者更難。
從目前摸底情況來看，基本上每傢每戶都有單獨的聯排低層住宅。
這樣把原來分散的土地進行集約開發，支持政府開發建設。據瞭解，規劃中的10個風情小鎮的總投資規模是100億元。
如此大的建設投資從何而來？"整個項目通過建設營銷模式來開發，即BT模式，不需要政府投資，由國內四傢有信譽有實力的國有企業保利、天房、中外建、招商地產[微博]來出資建設，政府可在小鎮建設完成後的3年內逐漸回購。這一建設模式可大大緩解地方政府的財政壓力。"鄧忠副市長表示。
在旅遊區開發中引入BT模式，在國內還不多見，而海棠灣的BT模式，同時還創新瞭城鎮化的市場化發展路徑，引發瞭國內學界的關註和研究。據瞭解，首批7個風情小鎮建成後，可安置當地7700戶農民。他們不僅將因此提升安居水平，同時還將通過開設傢庭旅館等生意而獲得新的就業謀生手段。
海棠灣與博彩、賽馬無關
眾所周知，北緯18度，被譽為上帝對人類的一個特別恩賜。同處這一緯度的夏威夷、三亞等，不僅是國際著名旅遊勝地，同時也是全球最佳的有機農業、觀光農業的絕佳地域和不可多得的農業育種勝地。所以，在海棠灣的規劃中，不僅要將海濱資源發揮得淋漓盡致，同時也要挖掘其稀有的農業潛力，將農業發展和生態觀光相結合，引導海棠灣旅遊發展走向高端。
按照規劃，海棠灣綜合度假區的高端項目包括：亞洲最大的免稅店、全球最頂級的濱海酒店帶、頂級遊艇碼頭、不夜城、集傳統民俗與現代風格於一體的風情小鎮、現代化運營模式的總部經濟與金融產業園區等等。
甚至有傳言中央已經給海南省特別政策，海棠灣一傢酒店已在做前期的準備工作，而相關管理辦法政府也已基本制定完成。對此，玉山汽車借款有分析人士認為，也許國內博彩業的試點將從海棠灣開始。
對此傳言和說法，三亞和海棠灣的官員給予瞭否定：海棠灣整體要傳達的概念是綜合度假區，跟博彩、賽馬無關，其發展目標是"中國國傢海岸，世界度假天堂"。
內容來自sina新聞
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-21/08032199411.shtml
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